本报记者 李贝贝 上海报道
6月3日，上海老牌国资房企中华企业股份有限公司（600675.SH，简称“中华企业”）公告称，拟定增募资不超过45亿元，主要用于中企誉品·银湖湾、中企云萃森林以及补充流动资金。
中华企业认为，本次募集资金的投入将有效降低两个项目的资金风险，保障项目交房周期，同时将为公司房地产开发建设提供有力的资金保障，有助于保障项目的开发进度，防范项目风险等。发行完成后，公司的资产负债率也将有所下降。
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值得注意的是，在抛出定增事项之余，中华企业还在加紧优化资产结构，出售部分资产的同时，亦积极参与上海本地土拍。
就定增进展、如何化解资产高负债率、未来土储计划等问题，《华夏时报》记者向中华企业方面发送了采访提纲。6月6日，中华企业方面回复记者称：“如有相关进展，公司将会及时履行上市公司信息披露义务。”
定增募资不超45亿元
根据公告，截至目前，中华企业的总股本为60.96亿股，此次公司拟向35名特定对象发行股票数量不超过约18.29亿股（含本数），即不超过此次向特定对象发行前公司总股本的30%。发行股票的定价基准日为发行期首日，发行价格不低于定价基准日前二十个交易日公司股票交易均价的80%，募集资金总额预计不超过45亿元。
扣除发行费用后，募集资金拟用于中企誉品·银湖湾、中企云萃森林项目和补充流动资金。目前两个项目均已开工，系普通商品房，且以刚需或改善型客群为主。
其中，中企誉品·银湖湾项目位于上海市松江区广富林街道，项目占地面积14.51万平方米，计划投资总额为108.3亿元，拟使用募集资金25亿元，剩余部分由公司通过自有资金或其他方式解决。项目规划可售住宅总套数为2193套，预计实现销售额138.1亿元，预计净利润16.38亿元。
另一项目中企云萃森林则位于上海市浦东新区三林镇，项目占地面积5.35万平方米，包含1179套住宅及约3300平方米的社区商业，计划投资总额为114.12亿元，拟使用募集资金6.5亿元，剩余部分由公司通过自有资金或其他方式解决。项目预计实现销售额（含税）131.91亿元，预计净利润24.34亿元。
除上述两个项目外，中华企业还拟将13.5亿元募资金额用于补充流动资金，目的在于“满足公司资金需求，降低公司财务风险，增强公司持续经营能力”。
“公司本次向特定对象发行股票具备必要性。”中华企业解释说，本次发行是公司经营发展的需要，且银行贷款等债务融资方式的融资额度相对有限、融资成本较高，因而向特定对象发行股票是适合公司现阶段的融资方式。
不仅如此，“此次募集资金的投入将有效降低上述项目的资金风险，保障项目交房周期。同时，本次募集资金的投入将为公司房地产开发建设提供有力的资金保障，有助于保障项目的开发进度，防范项目风险，促进公司房地产业务平稳健康发展，提升公司持续经营能力。”中华企业表示。
此外，根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关事项的通知》、《上市公司监管指引第 3 号——上市公司现金分红》的相关规定，中华企业已经制定了利润分配政策及未来股东回报规划。
2023年整体收益情况较难预测
2022年11月28日，中国证监会发布“5项措施”之后，多家上市涉房企业公告了增发事宜。据中指研究院统计，A股和港股合计已有37家上市房企发布股权融资信息。
不过，房企股权融资的进度较为缓慢。截至目前，仅有个别港股公司股权融资已经落地。在A股市场，5月29日，招商蛇口的定增并购事项获深交所审核通过，成为A股房企首份获交易所批准的定增方案。中华企业能否如愿，依然有待时间检验。
《华夏时报》记者注意到，中华企业坦言，本次发行中，投资者面临政策风险、业务与经营风险、财务风险等。其中，在财务风险方面，投资者或面临资产负债率较高的风险以及经营活动产生的现金流量波动的风险。
据悉，2020年末、2021年末、2022年末及2023年3月末，中华企业的资产负债率分别为64.61%、68.59%、71.98%和73.46%。“处于较高水平且呈现升高趋势，公司存在债务规模较大，资产负债率较高的风险。”年报提到。
而在经营活动产生的现金流量波动的风险方面，2020年度、2021年度、2022年度及2023年1—3月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为26.00亿元、28.70亿元、-14.56亿元和-11.72亿元。中华企业坦言：“若未来公司项目拓展和开发策略与销售回笼情况之间无法形成较好的匹配，则公司或将面临经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险。”
一季度报告显示，今年1—3月，中华企业营收为3.88亿元，较上年同期减少43.52%；归属于上市公司股东的净利润-2.70亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-3.26亿元；经营活动产生的现金流量净额-11.72亿元。而在此次定增预案公告中，中华企业更是直言，“由于公司业绩受到宏观经济、行业周期以及业务发展状况等多重因素影响，2023年公司整体收益情况较难预测。”
据公开报道，为加快资金回笼，优化资产结构，中华企业正加紧出售旗下资产。在2022年报中，中华企业强调，2023年，“对成长性差、收益率低、有安全隐患的低效资产加强处置力度”。
今年5月5日，中华企业发布公告称，拟通过上海联合产权交易所公开挂牌转让公司下属公司上海环江投资发展有限公司所持有申阳滨江75%的股权及相关债权。转让完成后，公司将不再持有申阳滨江的股权。
在此之前，2022年11月，中华企业子公司上海中星（集团）有限公司通过上海联合产权交易所公开挂牌转让所持有的上海春日置业有限公司50%股权及部分债权。同年12月23日，上海虹甬企业管理有限公司以5.20亿元摘牌。在2022年报中，中华企业透露，就该笔交易，“年内收到转让款3.65亿元”。
盘活旗下低效资产的同时，中华企业也在土地市场上获得“新鲜血液”。4月21日，中华企业成功竞得上海市闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A07A地块的国有建设用地使用权，出让面积20930.10平米，土地成交总价为人民币20.11亿元。
据悉，上述地块也是此轮上海土拍的“最热地块”，共有28家房企参与竞拍。中华企业最终拿下地块的溢价率为8.47%，成交楼面价超过48000元/平米。对于此次拿地，中华企业称“符合公司战略发展布局与整体经营需要，增加公司项目储备”。